;){kind=link}
;){kind=link}
;){kind=link}
Fortetting og fortetting, fru Blom
Foto: Martin Rasch Ersdal
Tore Syvert Haga
Student By- og Regionsplanlegging, ILP, UMB
25.04.2012
I ytre by blir eplehagane bygde igjen, og naboane ristar på hovudet, og mister ettermiddagssola på halve terrassen. I indre by, på dei nye bustadutbyggingsprosjekta som i media blir omtala som framtidas slum, reiser det seg bygningar kor sola nesten aldri skin, som gråbeinsgardane Rudolf Nilsen skreiv om.
Forandringane blir skylda for å vera fortetting, og mange er anten veldig for eller veldig mot dette. Det kan trengast ei opprydding i omgrepa som blir nytta. Fortetting kan nemleg vera så mangt.
For det fyrste er det viktig å skilja mellom fortetting innanfor eksisterande bustadområde, og utbygging av bustadar i område kor det tidlegare ikkje var bustadar. Det siste er typisk for prosjekt som Kværnerbyen, og Waldermars Hage. Det kan vera mangt og mykje å seia om denne type utbyggingar, men eg vil ikkje gjera det her i denne artikkelen.
Småhusområde
Her vil eg konsentrera meg om fortetting i form av bygging av fleire bustadar i område som i utgangspunktet er dominerte av bustadar. Fyrst og fremst vil eg skriva om fortetting i småhusområde.
Småhusområda i byar som Oslo ligg stort sett utanfor det tradisjonelle sentrumet. I tidlegare tider låg dei eit stykke utanfor byen. Tomteprisane var låge, og det var nok av plass. Det blei bygd forskjellige former for småhus. Jo lengre tilbake, jo større andel einebustadar.
Ofte blei desse lagt midt på tomta, sånn at dei var sikra grei avstand til naboen, og sol til alle kantar. Etter kvart som byane har vakse, og tomteprisane i småhusområda har stege, har det blitt aktuelt å bygga ut tettar i småhusområda. Dei ligg i dag som lite utnytta område, utanfor den tette bystrukturen. Grovt sett kan fortettinga av småhusområda gjerast på tre ulike måtar.
Eplehagefortetting
For det fyrste kan du dela ei tomt og bygga ein ny bustad på den nye tomta, såkalla eplehagefortetting . Dette gjev dobbelt så mange bustadar som før. Eit problem med denne type tiltak er at, med mindre tomta i utgangspunktet var veldig stor, blir det relativt dårlege uteområde for både det nye og det gamle huset.
Plasseringa av hovudbølet midt på den opphavelege tomta gjer at det går meg mykje areal til små hagestubbar, utan at det blir nokon større, samanhengane uteområde. I nokre tilfelle må ein laga ein ny oppkjørsel til det nye huset, noko som òg spis av hagen.
Småhusfortetting
For det andre kan ein riva den eksisterande bustaden, og bygga nytt innanfor tomta, eventuelt inkludert ei nabotomt. Då får ein høve til å planlegga frå grunnen av, og plassera dei nye bustadane på ein måte som gjev betre uteareal av lik byggetomt. Dessutan kan einebustadar erstattast av rekkehus, tomannsbustadar eller andre meir rasjonelle småhustypar. Ein kan kalla det fleirhusfortetting.
Denne type utbyggingar kan auka talet på bueiningar langt meir enn eplehagefortetting, men gjev framleis mykje dårlegare utnytting enn det er i bymessige strok.
Bymessig fortetting
For det tredje kan ein fortetta bymessig, gjennom å erstatta småhusa med bygardar eller forskjellige former for blokker. Dette føresett planlegging over fleire tomter, og ei generell oppgradering av veg- og kloakknett.
I praksis medfører bymessig fortetting at området sin karakter blir grunnleggande forandra. Mengde bueiningar går kraftig opp, og det kan bli grunnlag for eit betre kollektivtilbod som fylje av det auka passasjergrunnlaget. Forstaden blir by.
Det kan bli by med god kvalitet på uteromma, som Grünerløkka etter byfornyinga, eller det kan bli by med dårleg kvalitet på uteromma og bustadar, som ein del av dei nye byggeprosjekta i bykjernen. Reguleringsplanen og politisk vilje til styring avgjer.
Kva skjer?
Det skjer ganske mykje eplehagefortettig, litt rekkehusfortetting og nesten ingen bymessig fortetting. Det er mange grunnar til det. For det fyrste hindrar gjeldande reguleringsplanar, som Småhusplanen, høg grad av utnytting.
For det andre krev rekkehusutbygging, og i endå større grad bymessig foretting, samarbeid, planlegging og gevinstdeling over fleire tomter. Få aktørar har kapital nok til å gjennomføra bymessig fortetting. Risikoen er dessutan større. Går prosjektet skeis, kan du tapa mykje. Går eplehagefortetting skeis, er tapet mykje mindre.
Kva bør skje?
Skal ein ta måla om berekraftig utvikling og om å auka bustadsproduskjonen i pressområde, er det soleklart at bymessige fortetting er best, medan eplehagefortetting er mindre bra. Skal ein redusera bilbruken i byområda, må fleire bu i område med veldig god kollektivdekning. Å ha god verkeleg god kollektivdekning i spreidtbygde småhusområde, kostar mykje og gjev lite. Publikumsgrunnlaget er for svakt.
Bymessig fortetting vil òg auka talet på bustadar kraftig, noko mange har etterlyst for å dempa veksten i bustadprisar. Dei nye bustadane blir ikkje akkurat billige, men fleire bustadar på ein marknad burde i utgangspunktet dempa prisane likevel. Ein annan skilnad er at medan eplehagefortetting, og i nokon grad rekkehusfortetting, fyrst og fremst vil gje nye bustadar som få fyrstegongsetablerer eller økonomisk vanskelegstilte har råd til, vil bymessig fortetting opna for eit større sosialt og etnisk mangfald i småhusområda.
Reader Comments (2)
Kvantitativt i forhold til behovet for bostedproduksjon ser jeg ditt poeng med at mest er best også som forretningsstrategi i småhusområder. Men hvorvidt dette er så utelukkende positivt som det konkluderes med stiller jeg meg usikker til. Bymessig fortetning i småhusområder ville, som du er inne på, kreve svært radikale grep som rivning og erstatning med nybygg. Upopulært for menneskene som har sine liv i eksisterende hus og eplehage, får man tro, og et svært utfordrende skritt i forhold til praktisk planmessig gjennomføring.
At noen steder i bynære områder vil beholde sin identitet som "småhusområder" i årevis fremover, og sameksistere med nybygging og bymessig fortetting behøver ikke å være en trussel for generell boligproduksjon.
En rask konkludering med at bymessig fortetting er best langs hele fjølen vil slik jeg ser det bli ensbetydende med en forflatning av områders særegne miljø og bygningsmessige mangfold. Det er mulig med god boligfortetning, jeg snakker nå med Oslo og Bergen i tankene, i flere år fremover uten å måtte rive eksisterende småhus og epletrær ved roten.
Til sist: Takk for innlegg om et tema det diskuteres lite om. Selv har jeg vokst opp sentrumsnært Bergen uten hverken småhus eller hage. Innlegget er ikke ment som support for at det er en folkerett med enebolig og privat hekk, men samtidig tror jeg "bymessig fortetning" raskt kan bli et ensporet mantra for bynær boligvekst.
Konklusjonen om at bymessig fortetting er best er nok, som du seier, mest relevant i storbyområde kor bustadproduksjonen sakkar akterut samanlikna med veksten i folketalet. Eg meiner forsåvidt heller ikkje at det er ein realistisk, eller ynskjeleg strategi, å fortetta alle småhusområde i Oslo bymessig på ein gong. Ein må velja seg ut nokre område, og sjå småhusområda som ein slags langsiktig tomtebank for byutviding, sånn marka/landbruksjorda var det før dei blei heilage.
Eg står likevel fast på at over tid må bystrukturen i storbyar med stor vekst i folketal utvidast, om ein skal unngå altfor tett utbygging i eksisterande bykjerne, eller veldig lange pendlingsavstandar som et av folk sine pengar, folk si tid, og sløsar energi. I kvart fall i Oslo ser det ut til at planar som Småhusplanen er skapte for å hindra bymessig fortetting (og i praksis ofte småhusfortetting òg). Det er eg kritisk til.
Eit hovudføremål med teksten var å klargjera at fortetting i småhusområde skjer på mange ulike måtar. Ein del (deriblant meg sjølve http://www.aftenposten.no/meninger/debatt/article3847062.ece ) har generelt argumentert for fortetting i småhusområde utan å vera konkrete nok på kva me meinar. Eplehagefortetting kan nok tilfredstilla ei viss rettferdskjensle (gjennom at ingen priviligerte får sitta på ein stor hage), men samanlikna med andre former for fortetting monnar det nok lite om målet er å auka bustadproduksjonen monaleg, og å skapa ein meir blanda og transporteffektiv by.
Eg har tenkt å skriva ein tekst seinare om korleis styresmaktene kan legga til rette for at fortetting skjer på ein best muleg måte seinare, ville blitt for langt å gått inn på alt i artikkelen ovanfor.